Dans un monde où les défis environnementaux et économiques se multiplient, une question pertinente émerge : la construction hors site peut-elle transformer le secteur de l’immobilier d’entreprise en un modèle plus efficace et durable ? 

Qu’est-ce que la construction hors site ? 

La construction hors site, ou construction modulaire, désigne un processus où des éléments de bâtiments sont fabriqués en usine avant d’être transportés et assemblés sur le site de construction. Ce modèle se distingue de la construction traditionnelle, où tous les travaux sont réalisés sur place. 

Quels sont les avantages et les défis de la construction hors site dans l’immobilier d’entreprise ? 

Ce modèle en plein essor gagne en popularité dans le monde entier. En 2020, le secteur de la construction modulaire représentait environ 6% du marché global de la construction en France, selon une étude de l’Union des Industriels et Constructeurs Bois (UICB). Cette proportion est en constante augmentation, notamment grâce aux avantages significatifs qu’offre ce mode de construction. 

Quelques exemples déjà réalisés en Nouvelle-Aquitaine 

• Le projet Woodeum à Bordeaux : En 2018, Woodeum, une entreprise spécialisée dans la construction bois, a lancé un projet d’immeuble de bureaux utilisant des modules préfabriqués en bois. Ce projet, situé dans le quartier Euratlantique, a démontré une réduction de 20% des délais de construction et une diminution des déchets de chantier de 50%. 

• L’extension de l’hôpital de Bayonne : En 2021, une extension modulaire de l’hôpital de Bayonne a été réalisée en seulement 8 mois, contre 12 à 18 mois pour une construction traditionnelle, tout en réduisant les nuisances sonores et environnementales pour les patients et le personnel. 

A quels objectifs répond la construction hors site dans l’immobilier d’entreprise ? 

1. L’efficacité et la rapidité : La fabrication en usine permet un contrôle qualité rigoureux et une production en série, réduisant ainsi les délais de construction. Selon le McKinsey Global Institute, les projets de construction modulaire peuvent être réalisés jusqu’à 50% plus rapidement que les constructions traditionnelles. 
2. La réduction des coûts : Les économies d’échelle et la réduction des délais de construction entraînent une baisse des coûts. Le même rapport de McKinsey estime que la construction hors site peut réduire les coûts de construction de 20 à 30%. 
3. La durabilité : La construction en usine génère moins de déchets et permet une meilleure gestion des matériaux, contribuant ainsi à une réduction de l’empreinte carbone. De plus, les bâtiments modulaires peuvent être conçus pour être démontés et réutilisés, favorisant l’économie circulaire. 

Quels sont les avantages pour les Maîtres d’Ouvrage à court et long terme ? 

1. Court terme
   – Réduction des délais : Un chantier plus court permet une mise en service plus rapide, ce qui peut être crucial pour les entreprises cherchant à entrer sur le marché ou à étendre leurs opérations rapidement. 
   – Contrôle des coûts : La précision de la fabrication en usine limite les imprévus financiers et les dépassements de budget souvent rencontrés sur les chantiers traditionnels. De plus, le coût de réalisation d’un bâtiment utilisant la construction hors site est généralement inférieur de 20 à 30% par rapport à une construction traditionnelle d’après l’analyse de l’Association pour la Construction Modulaire (AMC) ; cela s’explique par la réduction des délais de construction, la diminution des coûts de main-d’oeuvre sur site et l’optimisation de l’utilisation des matériaux. 
   
2. Long terme
   – Flexibilité et adaptabilité : Les bâtiments modulaires peuvent être facilement modifiés, agrandis ou déplacés, offrant une grande flexibilité aux entreprises en croissance ou en mutation. 
   – Maintenance simplifiée : La qualité supérieure des éléments préfabriqués et leur standardisation facilitent l’entretien et la réparation des bâtiments, prolongeant ainsi leur durée de vie. 

Quelles sont les limites de la construction hors site pour les Maîtres d’Ouvrages ? 

1. Limites financières : Les modifications de conception peuvent entraîner des surcoûts, rendant la gestion budgétaire plus complexe. 

2. Planning et délais : Les retards dans la fabrication des modules peuvent avoir un impact direct sur le calendrier global du projet c’est pourquoi une planification stricte est requise, limitant la capacité d’adaptation aux changements de dernière minute. 

3. Limites administratives et règlementaires : 

• L’obtention de toutes les autorisations administratives (permis de construire, avis des bureaux de contrôles, etc.) nécessaires peut être plus complexe et chronophage que pour une construction traditionnelle. 

• Les normes administratives peuvent varier considérablement selon les régions, compliquant la mise en oeuvre. 

• La construction hors site requiert des compétences techniques particulières, qui peuvent être difficiles à trouver même si certains acteurs (AMO, entreprises, bureaux d’études) se sont spécialisés depuis quelques années. 

4. Limites structurelles et créatives : 

• Les dimensions des modules peuvent limiter la créativité architecturale, rendant certaines conceptions plus difficiles à réaliser. 

• Les bâtiments préfabriqués ont une rigidité structurelle plus importante et peuvent manquer de flexibilité pour des modifications futures. 

5. Limites logistiques : Le transport des modules peut générer des coûts supplémentaires pour les grandes distances. 

Ainsi malgré le fait que la construction hors site nécessite une attention particulière dans la planification et la mise en oeuvre des projets, elle représente une révolution potentielle pour le secteur de l’immobilier d’entreprise, offrant des avantages significatifs en termes de coûts, de délais et de durabilité. 

Une évaluation rigoureuse des risques et des opportunités est essentielle pour réussir dans ce modèle innovant. 

En Nouvelle-Aquitaine, des projets pionniers démontrent déjà l’efficacité de ce modèle. Pour les maîtres d’ouvrage, l’adoption de la construction modulaire offre non seulement des gains immédiats mais aussi une flexibilité et une résilience accrues à long terme, répondant ainsi aux besoins évolutifs du marché immobilier contemporain.